《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

　 　 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

　 　 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

　 　 二、改变用途的大致程序

　 　 1、变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字。

　 　 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。

　 　 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。

　 　 三、现在的情况

　 　 1、但是现在这种直接变性、变更土地用途的做法在没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以直接变性的可能性不大。

　 　 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新以招拍挂形式公开出让。

　 　 四、地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的？

　 　 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同。